一、國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)范是什么?

《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定試行》

靠前條為加強國有土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源配置，規(guī)范協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規(guī)定。

第二條 在中華人民共和國境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第三條 出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。

第四條 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

第五條協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關(guān)稅費之和有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。

低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。

第六條省、自治區(qū)、直轄市人民***國土資源行政主管部門應當依據(jù)本規(guī)定第五條的規(guī)定擬定協(xié)議出讓最低價，報同級人民***批準后公布，由市、縣人民***國土資源行政主管部門實施。

第七條市、縣人民***國土資源行政主管部門應當根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報同級人民***批準后組織實施。

國有土地使用權(quán)出讓計劃經(jīng)批準后，市、縣人民***國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布。

因特殊原因，需要對國有土地使用權(quán)出讓計劃進行調(diào)整的，應當報原批準機關(guān)批準，并按照前款規(guī)定及時向社會公布。

國有土地使用權(quán)出讓計劃應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內(nèi)容。

第八條國有土地使用權(quán)出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個人可以根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃，在市、縣人民***國土資源行政主管部門公布的時限內(nèi)，向市、縣人民***國土資源行政主管部門提出意向用地申請。

市、縣人民***國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少于30日。

第九條在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民***國土資源行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓;但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民***國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

第十條對符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民***國土資源行政主管部門會同城市規(guī)劃等有關(guān)部門，依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地項目類型、規(guī)模等，制定協(xié)議出讓土地方案。

協(xié)議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規(guī)劃設計條件、供地時間等。

第十一條市、縣人民***國土資源行政主管部門應當根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經(jīng)市、縣人民***國土資源行政主管部門集體決策合理確定協(xié)議出讓底價。

協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓最低價。

協(xié)議出讓底價確定后應當保密，任何單位和個人不得泄露。

第十二條協(xié)議出讓土地方案和底價經(jīng)有批準權(quán)的人民***批準后，市、縣人民***國土資源行政主管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協(xié)商，協(xié)商一致且議定的出讓價格不低于出讓底價的，方可達成協(xié)議。

第十三條 市、縣人民***國土資源行政主管部門應當根據(jù)協(xié)議結(jié)果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

第十四條《國有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，市、縣人民***國土資源行政主管部門應當將協(xié)議出讓結(jié)果在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布，接受社會監(jiān)督。

公布協(xié)議出讓結(jié)果的時間不得少于15日。

第十五條 土地使用者按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定，付清土地使用權(quán)出讓金、依法**土地登記手續(xù)后，取得國有土地使用權(quán)。

第十六條以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民***城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權(quán)出讓金，并依法**土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第十七條 違反本規(guī)定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分：

(一)不按照規(guī)定公布國有土地使用權(quán)出讓計劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的;

(二)確定出讓底價時未經(jīng)集體決策的;

(三)泄露出讓底價的;

(四)低于協(xié)議出讓最低價出讓國有土地使用權(quán)的;

(五)減免國有土地使用權(quán)出讓金的。

違反前款有關(guān)規(guī)定，情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十八條國土資源行政主管部門工作人員在協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)活動中***、***、***的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十九條 采用協(xié)議方式租賃國有土地使用權(quán)的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

二、土地出讓金的分類與計算是什么?

土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：

一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費;

另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，***者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。***者往往以樓面價來計算***效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算***成本，進行估算***效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商***或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如***者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。

在當代的社會，現(xiàn)在國有土地的使用權(quán)可以通過協(xié)議出讓的方式來完成的，并且我們國家關(guān)于協(xié)議出讓這樣的一種方式是有具體的法律規(guī)定的。比如說在協(xié)商確定土地使用權(quán)出讓金的時候，不能夠低于國家所評估的最低價格。