土地管理法修正案已正式通過(guò)了表決，土地管理法，會(huì)在正式落地施行。即明拆遷律師注意到，這一次修法，征地補(bǔ)償發(fā)生了重大變化。新土地管理法棄用了土地年產(chǎn)值倍數(shù)的征地補(bǔ)償計(jì)算方法，改為使用片區(qū)綜合地價(jià)作為土地征收補(bǔ)償?shù)闹饕獏⒖肌？隙ê芏噢r(nóng)民朋友要問(wèn)了，兩種計(jì)算方法到底哪種更劃算，對(duì)于農(nóng)民朋友的征地補(bǔ)償有什么影響呢?

下面即明拆遷律師就這兩個(gè)問(wèn)題具體來(lái)為大家科普分析。

當(dāng)前仍按照年產(chǎn)值倍數(shù)法計(jì)算征地補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)偏低，補(bǔ)償機(jī)制不健全

按土地年產(chǎn)值倍數(shù)法計(jì)算征地補(bǔ)償，

一是要考慮土地類型，農(nóng)用地的種類也很多，耕地、林地、基本農(nóng)田的補(bǔ)償都會(huì)有一定差距，其中基本農(nóng)田能得到最高的賠償系數(shù)。

二是要考慮土地分級(jí)(按照土地肥力分級(jí)，肥力越好，補(bǔ)償越高)，

三是要考慮地上農(nóng)作物的價(jià)值及數(shù)量。這三塊疊加到一起，考察三年的平均產(chǎn)值，基本上就是計(jì)算該地塊的土地年產(chǎn)值的主要標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)行《土地管理法》，采用的是土地年產(chǎn)值乘以一定倍數(shù)來(lái)進(jìn)行計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)。

主要參考的是《土地管理法》第四十七條規(guī)定。征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。同時(shí)，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

各地征地補(bǔ)償通常是給了20多倍的補(bǔ)償系數(shù)，甚至30倍。單從賠償系數(shù)來(lái)看，給的確實(shí)不低，但是這個(gè)系數(shù)從根本上還要受土地年產(chǎn)值的影響。

從當(dāng)前的農(nóng)民的種植情況來(lái)看，種植糧食依舊是主流，這也決定了土地年產(chǎn)值高不了。很多地方給出的土地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)通常為1500元-1800元/畝左右，如果乘以20倍，一畝土地的補(bǔ)償費(fèi)只有3-3.6萬(wàn)元;即便按最高系數(shù)的30倍計(jì)算也才4.5-5.2萬(wàn)元/畝左右的征地補(bǔ)償費(fèi)。如果，一戶農(nóng)民擁有3畝土地，那么其拿到的征地補(bǔ)償費(fèi)也就10多萬(wàn)。

考慮到當(dāng)今的房?jī)r(jià)、物價(jià)，老百姓的生活成本是極高的，而失去土地之后，農(nóng)民的生活開支也會(huì)增大，10多萬(wàn)的征地補(bǔ)償費(fèi)其實(shí)很難保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。

用區(qū)片綜合地價(jià)替代土地年產(chǎn)值，農(nóng)民在征地時(shí)拿的補(bǔ)償更多了嗎?

那么，什么是區(qū)片綜合地價(jià)呢?

征地區(qū)片綜合地價(jià)是征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，制訂時(shí)要考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等多方面因素進(jìn)行測(cè)算。并且片區(qū)綜合地價(jià)3-5年必須更新一次。

經(jīng)過(guò)一對(duì)比，其實(shí)咱們也能看明白，區(qū)片綜合地價(jià)的考核體系更加完善科學(xué)。在上述年產(chǎn)值的基礎(chǔ)上，還考慮到了土地供求關(guān)系及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、最低生活保障，估值更準(zhǔn)確，補(bǔ)償也更人性化和市場(chǎng)化。

因此，相較于單一的土地年產(chǎn)值乘以一定倍數(shù)的征地補(bǔ)償計(jì)算方法，片區(qū)綜合地價(jià)，相對(duì)地補(bǔ)償水平會(huì)更高更全面。農(nóng)民朋友在征地時(shí)拿到的補(bǔ)償確實(shí)更多了。

征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t被寫入新土地管理法

新土地管理法還首次明確提出，征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是"保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障"。

簡(jiǎn)單說(shuō)就是，農(nóng)民在征地前是什么樣的生活水平，在征地后，至少應(yīng)當(dāng)維持這種生活水平或有所改善提高。否則，越拆越窮，那就違背了這一補(bǔ)償原則。如果給出的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)不合理，咱們是可以走法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益的。

看完了即明拆遷律師為大家做的科普解讀，相信大家對(duì)于新舊土地管理法在征地補(bǔ)償方面的巨大變化，一定有了比較清晰的認(rèn)識(shí)。

對(duì)于被征地農(nóng)民朋友來(lái)說(shuō)，新土地管理法是土地權(quán)益的守護(hù)者。再等4個(gè)多月，新《土地管理法》就會(huì)正式生效了，讓我們翹首以待。