2020 年是不平凡的一年，疫情過后，各大行業(yè)還沒完全走出陰霾，而房地產(chǎn)卻略有回暖。

最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)普漲情況，隨之而來的，是新一輪的限購(gòu)政策……

那么，2020 年到底要不要買房？房子怎么買才不踩坑？

今天「 你好 club 」就用萬字長(zhǎng)文，來聊透 “買房” 這個(gè)話題，主要內(nèi)容如下：

由于文章很長(zhǎng)，你可以選擇自己感興趣的部分閱讀，或者先收藏再看 ：）

一、2020年是買房的好時(shí)機(jī)嗎？

如果回到十年前，有什么辦法可以成為一名富人？答案非常簡(jiǎn)單粗暴，買房、借錢買房、借錢買多套房。

那站在 2020 年這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)嗎？十年后的房?jī)r(jià)又是一番什么景象？相信對(duì)大多數(shù)人來說，這都是一個(gè)糾結(jié)的問題。

支持買房的觀點(diǎn)有很多：

從 2016 年開始，我國(guó)房市已經(jīng)調(diào)整了快 4 年，價(jià)格泡沫消化得差不多了。

目前，房?jī)r(jià)已經(jīng)沒多少下跌的空間，頂多是等待反彈的時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)還是短一點(diǎn)。

而且疫情之下，全球央行都在放水，我國(guó) “貨幣供應(yīng)量 M2” 增速重回 10% 以上：

一方面，貸款變?nèi)菀琢耍隙ㄓ胁簧儋Y金流入房地產(chǎn)；另一方面，***者擔(dān)心貨幣貶值，就更會(huì)想辦法借錢買房。

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 8 月 14 日公布的數(shù)據(jù)中，全國(guó) 70 個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)?普漲情況（數(shù)字大于 100）：

如圖所示，7 月份全國(guó) 70 個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)，有 59 個(gè)對(duì)比 6 月上漲，62 個(gè)對(duì)比 2019 年 7 月上漲。

甚至有不少專家喊出，“今年房?jī)r(jià)是未來五年的最低位，且買且珍惜”。

反對(duì)買房的觀點(diǎn)也不少：

全球累計(jì)確診新冠人數(shù)已經(jīng)超過 2500 萬，現(xiàn)存確診接近 700 萬，全球經(jīng)濟(jì)還處于回血階段。

經(jīng)濟(jì)不好、失業(yè)變多、收入下降，現(xiàn)在的基本面根本無法支撐房?jī)r(jià)上漲。

在剛過去的 7 月份，深圳、杭州、南京等地出臺(tái)新一輪的?限購(gòu)政策，我國(guó) “房住不炒” 的基調(diào)并沒有改變。

7 月 15 日，深圳公布了最新的限購(gòu)政策 “深八條”。其中要求，深戶要落戶滿3年、且社保/個(gè)稅交滿 3 年，非深戶社保/個(gè)稅交滿 5 年，這樣才有資格買房……

其實(shí)，每筆交易都同時(shí)有買方和賣方，市場(chǎng)永遠(yuǎn)有人看漲，也永遠(yuǎn)有人看跌。

現(xiàn)在是不是買房的優(yōu)秀時(shí)刻？恐怕沒有人能給你 100% 準(zhǔn)確的回答。

“窮人” 總想抄答案，隨波逐流，而 “富人” 堅(jiān)持獨(dú)立思考，并且愿意為自己的行動(dòng)負(fù)責(zé)。

如果你本來就有買房計(jì)劃，有能力拿出首付，也有充足的還款能力，那么我們接下來，就按剛需房、置換房、***房、學(xué)位房，分別講清楚購(gòu)買的技巧。

中國(guó)人向來有 “戀房情結(jié)”，毫不夸張地說，有房子才有完整的家。

但對(duì)于剛需來說，要在最沒經(jīng)驗(yàn)的年紀(jì)，做最重要的決定，如何才能買對(duì)人生中的靠前套房？

1、買房怎么選擇優(yōu)秀地段？

李嘉誠(chéng)說：“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，靠前是地段，第二是地段，第三還是地段?！?/p>

良好的地段，上下班交通方便，各種生活配套應(yīng)有盡有，幸福指數(shù)遠(yuǎn)超平均水平。

為了方便大家，我們總結(jié)了一個(gè)快速判斷表：

直接說結(jié)論：

不同人對(duì)地段的要求不一樣，上班族可能更關(guān)注交通，寶媽寶爸可能更關(guān)心學(xué)校配套，你可以根據(jù)自己的實(shí)際情況來挑選。

在 8 月的「 你好Club 」活動(dòng)中，一位讀者 @Jenny 跟我們分享了?挑選地段的教訓(xùn)：

她在 2017 年買了廣州郊區(qū)的二手房，當(dāng)時(shí)覺得價(jià)格便宜、環(huán)境安靜，而且終于有一套屬于自己的房子，興奮了好一陣子，但住下來卻越來越后悔……

由于在天河區(qū)的 CBD 上班，每天早早就得起床，走路加地鐵要一個(gè)半小時(shí)，感覺生命都浪費(fèi)在路上。

而且房子周邊都是農(nóng)村，連大一點(diǎn)的商場(chǎng)都沒有，平時(shí)想買點(diǎn)東西都要往市區(qū)跑，非常不方便。

最麻煩的是，附近的學(xué)校都不怎么樣，兒子還有 3 年就要上小學(xué)了，每次一想起這件事就覺得頭疼……

“我真是腸子都悔青了。”

這句話她在分享中反復(fù)說過很多遍，希望大家看完后，對(duì)地段挑選有更深刻的理解。

2、什么樣的房子更好住？

除了要找到合適的地段，同一個(gè)小區(qū)里每套房子的樓層、戶型、朝向都不一樣。哪種房子住起來會(huì)更舒適？

我們同樣總結(jié)了一份挑選要點(diǎn)：

下面我們逐項(xiàng)說說：

① 戶型怎么選？

想知道什么戶型是好的，可以先看看什么是不好的。

網(wǎng)上有一篇爆文叫做 “史上靠前奇葩戶型”?，相信你一輩子都想象不到，房子還能建成這樣？

奇葩 1：跑道戶型

奇葩 2：虎口戶型

奇葩 3：高跟鞋戶型

上面這些戶型，要么長(zhǎng)得 “又長(zhǎng)又窄”、“三尖八角”，連家具都不知道往哪里放；要么寓意不好，像虎口、跑路，聽起來就讓人不舒服，住起來就更加讓人別扭。

其實(shí)一個(gè)好戶型，最重要的是方方正正，就像下面這樣：

特別是在寸金尺土的一線城市，房子可能不會(huì)很大，一個(gè)方正的戶型可以把面積充分利用好。

另外戶型的?功能分區(qū)?也要合理，避免出現(xiàn)從主臥上個(gè)廁所要橫穿整個(gè)客廳、餐廳正對(duì)著廁所等情況。

② 朝向怎么選？

一般來說，南北通透是最好的。也就是說，南北都有窗戶或者陽臺(tái)，能夠保證空氣對(duì)流。

當(dāng)然南北通透的房子也是最搶手的，如果買不到，朝南、朝東南、朝東，也是比較好的選擇。

如果再加上一個(gè)大大的落地窗，陽光照進(jìn)房間來會(huì)非常敞亮，讓人心情舒暢。

其次是?西南，不過夏天的時(shí)候西曬比較厲害，房子會(huì)感覺熱一些。

最次是?朝北，采光最差，冬天陰冷，能不選就不要選。

③ 樓層怎么選？

我們都知道，一樣的房子，不同的樓層，價(jià)格可以相差好幾萬。

而樓層的選擇，可以從幾個(gè)方面來考慮：

高樓層的好處，主要是采光好、視野開闊、安靜，不過如果是頂層，要注意夏天暴曬和雨天漏水。

如果樓層太高，首先要重點(diǎn)關(guān)注 消防，畢竟消防車的救援高度也是有限的。其次要關(guān)注 梯戶比，如果電梯太少，早上趕上班就只能干焦急。

如果家里有老人，可能低樓層會(huì)更方便。萬一電梯壞了，即便是年輕人，爬幾十層樓也會(huì)吃不消。

④ 裝修怎么選？

在選房的過程中，裝修也是讓人糾結(jié)的地方。我們來對(duì)比兩種情況：

直接說結(jié)論：

另外，精裝房的總價(jià)也會(huì)更高。好處是裝修錢可以順便一起貸款，壞處是首付也要多一些。

⑤ 小區(qū)環(huán)境怎么選？

靠前次買房的人很容易忽略這點(diǎn)，我們的房子不是獨(dú)棟別墅，樓盤的小區(qū)環(huán)境同樣重要。

一個(gè)良好的小區(qū)環(huán)境，最好有?充足的綠化和娛樂健身設(shè)施，想想如果你家樓下就是一個(gè)小型公園，幸福感會(huì)加分不少。

挑房的時(shí)候還要盡量?避開噪音源，例如停車場(chǎng)出入口、主干道旁邊等。

最后一點(diǎn)就是?物業(yè)服務(wù)，經(jīng)歷過新冠疫情之后，相信大家都知道物業(yè)管理有多重要。

3、手頭緊，如何貸款最省錢？

剛需一般手頭都比較緊，如何攢首付、如何貸款最省錢，都必須提前做好功課。

今天我們帶你掌握房貸的技巧：

① 哪種貸款最劃算？

銀行的房貸主要分為兩種，它們的差別如下：

其實(shí)，銀行對(duì)房貸的要求并不高，因?yàn)榉孔泳褪呛芎玫牡盅何?。只要你的信用卡有按時(shí)還款，信用記錄良好，而且?工作收入穩(wěn)定，任何人都能申請(qǐng)。

兩種貸款最主要的差別是 利率 不一樣。以首套房、貸款 100 萬、30 年還款為例：

公積金貸款非常優(yōu)惠，但不是所有人都能貸。以深圳為例：申請(qǐng)公積金貸款之前，至少要繳滿 6 個(gè)月公積金。

而且它的?貸款額度是有限的，比如深圳最多只能按公積金賬戶余額的 14 倍來貸款，并且單人不能超過 50 萬，夫妻雙方不能超過 90 萬。

如果你想買一套 200 萬的房子，首付 60 萬，公積金貸款 50 萬，剩下的 90 萬就要**商業(yè)貸款。這種情況也就是所謂的 “組合貸款”。

② 怎樣還款最省錢？

靠前次貸款很容易搞蒙，除了房貸有兩種，還款方式也有兩種：

這里以貸款 100 萬，30 年還款為例，看看怎樣還款更劃算？

直接說結(jié)論：

兩種方式?jīng)]有絕對(duì)的好壞，如果你不想給銀行交那么多利息，平時(shí)也沒什么***渠道，那選擇等額本金就好。

如果你不想把自己逼得太緊，選擇等額本息也未嘗不可。每月多出來的錢，還可以用來進(jìn)修自己，或者學(xué)習(xí)***。

③ 如何使用房貸計(jì)算器？

現(xiàn)在買房和貸款都是搶著來的，你沒想清楚就下一個(gè)先來，如果你去過售樓部，相信會(huì)對(duì)那種緊張氣氛印象深刻。

所以「 你好 Club 」建議你提前做好準(zhǔn)備，例如學(xué)會(huì)使用“房貸計(jì)算器”。

這個(gè)小工具非常好用，上面的還款金額就是這樣算出來的。在百度或微信，隨便搜索就能找到很多。

使用方法也非常簡(jiǎn)單，選好貸款類型，填好金額和利率，點(diǎn)擊計(jì)算就可以了。

注意圖中有一個(gè)地方叫 “LPR”，它相當(dāng)于以前的基準(zhǔn)利率，各家銀行在 LPR 的基礎(chǔ)上加 “基點(diǎn)”，才是我們最終的貸款利率。

房貸計(jì)算器還可以查看，總還款金額和每月還款情況：

計(jì)算這些數(shù)據(jù)，除了為了心里有數(shù)，也可以看到某一年的剩余錢是多少，為 提前還款?做準(zhǔn)備。

建議大家都去動(dòng)手試一試，貸款前就先自己算清楚。

④ 常見問題答疑

年輕人一般都沒辦過貸款，對(duì)自己不熟悉的東西，免不了會(huì)擔(dān)心踩坑。

這里也為大家整理了一些常見疑問：

Q：每家銀行的貸款利率都是一樣的嗎？

A：不是的。建議問問樓盤銷售，和哪些銀行有合作，然后看看哪家利率最低。

不過也不能只看利率，因?yàn)橛行┿y行可能會(huì)沒有貸款額度。如果你著急收樓，利率高一點(diǎn)也得接受。

Q：貸款年限選多少年最好？

A：一般建議按?最長(zhǎng)年限?來選，例如 30 年就很多人選。

在通貨膨脹的情況下，以后你的收入增加了，就會(huì)覺得還款會(huì)越來越輕松。

而且通過拉長(zhǎng)還款期限，每月少還一些，省下來的錢還可以用來進(jìn)修，或者學(xué)習(xí)***。

Q：銀行說我還款能力不夠，怎么辦？

A：年輕人收入相對(duì)不高，如果還款能力不夠，可以?增加父母或者配偶作為共同還款人。

你每月還款的金額，不能超過幾個(gè)人總收入的 50%。

Q：房貸利率是幾十年固定不變的嗎？

A：貸款合同簽訂后，房貸利率一般每年調(diào)整一次，具體要看合同怎么寫。

對(duì)房貸來說，銀行不會(huì)采用固定利率，因?yàn)閹资旰蟮慕?jīng)濟(jì)無法預(yù)測(cè)，萬一銀行收的利息還不夠成本，那就虧大了。

Q：房貸要不要提前還款？

A：房貸基本上是我們這輩子能借到的最便宜的錢，如果你善于***，那就可以拿錢生錢，沒必要提前還

但如果你手頭上有一筆閑錢，也不知道要干嘛，提前還款也是可以的，起碼利息可以少交一點(diǎn)。

提前還款一般要?額外收手續(xù)費(fèi)，具體可以咨詢銀行。

4、買房還需要支付哪些費(fèi)用？

平時(shí)出去吃飯，除了飯菜要收錢，飯店還會(huì)額外收我們 “茶位費(fèi)”、“服務(wù)費(fèi)” 等等，其實(shí)買房也是一樣的。

除了房子的價(jià)格，你還要多準(zhǔn)備幾筆錢。以總價(jià) 100 萬、80 平米的房子為例：

由此可見，房子并不是明碼實(shí)價(jià)，表面上是 100 萬，實(shí)際上你要交的錢超過 103 萬。

還好這些錢不需要你一次***，如果你買的是一手房，從買房到交房一般都有 1 年以上的時(shí)間，可以讓你先緩一緩。

5、買一手房還需要注意什么？

房子是我們最貴重的財(cái)產(chǎn)，買房的一些細(xì)節(jié)也不能掉以輕心。這里舉幾個(gè)常見注意事項(xiàng)：

① 確認(rèn)五證齊全

國(guó)家規(guī)定，開發(fā)商要賣房，必須五證齊全。具體包括：

這些證書一般會(huì)掛在售樓部顯眼的地方，如果沒找到，可以問銷售拿來看看。

② 區(qū)分訂金和定金

兩種金只有一字之差，聽著都差不多，但卻完全不是一回事。

看房的時(shí)候，銷售都會(huì)慫恿我們交錢，訂金是可以隨時(shí)退的，而一旦轉(zhuǎn)為定金就不能退了。

如果沒有考慮清楚，千萬不要隨便交定金。

③ 買房送面積？

在計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)，房子的陽臺(tái)、入戶花園、飄窗等，都只按一半面積計(jì)算，另一半相當(dāng)于是 “送” 的。

這是一種很常見的促銷手法，其實(shí)羊毛出在羊身上，只要房子每平米的單價(jià)提高一點(diǎn)，開發(fā)商想怎么送就怎么送。

④ 買房送車位？

開發(fā)商送的車位，分為?產(chǎn)權(quán)車位?和?車位使用權(quán)。

產(chǎn)權(quán)車位簽的是《購(gòu)房合同》，將來有房產(chǎn)證，可以自由買賣。而車位使用權(quán)簽的是《租賃協(xié)議》，等于長(zhǎng)期租給你，無法自由買賣。

6、買二手房需要注意什么？

一手房是跟開發(fā)商買的，而二手房都是跟私人購(gòu)買，需要注意的地方也有所不同。

① 核實(shí)房子到底是誰的？

最直接的方法就是看《房產(chǎn)證》，上面寫的?產(chǎn)權(quán)人?是誰？

如果這套房子有幾個(gè)產(chǎn)權(quán)人，那么需要所有人同意才能出售。如果對(duì)方已婚，還要看看是不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

對(duì)于婚前財(cái)產(chǎn)，一個(gè)人簽字就能出售；而對(duì)于婚后財(cái)產(chǎn)，夫妻雙方都要到場(chǎng)簽字。

除了房產(chǎn)證，我們還要去房管局 “查冊(cè)”。

這份資料相當(dāng)于房子的 “身份證”，不但可以看到產(chǎn)權(quán)人，還能看到有沒有?銀行抵押，有沒有被?法院查封。

如果業(yè)主不配合查冊(cè)，那么就要小心了，房子可能有問題。

② 賣家戶口遷出了嗎？

原業(yè)主的戶口不遷出，新業(yè)主是無法遷入的。

在簽合同前就要問清楚，賣家戶口有沒有遷出？什么時(shí)候遷出？

③ 房子有無租約？

如果房租合同還沒有到期，租客就有權(quán)繼續(xù)住在房子里。所以買房前，就要讓賣家把租約處理掉。

千萬不要?dú)g歡喜喜買套房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)自己還住不進(jìn)去。

④ 做好交易資金托管

房子動(dòng)輒就是幾十萬，所以資金的安全性一定不能掉以輕心。

像賣家卷款跑路、房子被查封過不了戶……這些情況都時(shí)有發(fā)生。因此，不要為了省一點(diǎn)費(fèi)用鋌而走險(xiǎn)。

很多中介都能幫你**資金托管，在房子辦好過戶前，先把錢放在銀行的監(jiān)管賬戶，千萬不要直接把錢給賣家。

以上這些就是「 你好Club 」為大家總結(jié)的剛需房購(gòu)買攻略。

很多剛需都是掏空家里 6 個(gè)錢包才湊夠買房錢，希望這份攻略能幫你少走彎路，一次性就買對(duì)。

換房子的理由因人而異，比如想要更大的房子、更好的地段、更好的學(xué)?！?/p>

那么，置換房又有什么技巧呢？

1、先買還是先賣？

這里跟大家分享一個(gè) “置換房子，錢房?jī)煽?/strong>”的 案例：

李姐一家四口住在 5 樓，考慮到婆婆行動(dòng)不便，于是找到中介，想換套 1 樓的房子。

中介讓李姐簽了兩份合同，買和賣同時(shí)進(jìn)行，聲稱這樣能更快住上新房子，自己也操作過很多次，完全沒問題。

沒過幾天，李姐就看中 1 套房子并且交了定金，中介也很勤奮，天天帶人來看李姐的房子，很快就找到意向買家。

不過后來，買李姐房子的人反悔了，既沒交定金也沒簽合同。后來，中介非但沒有把李姐的房子賣出去，還辭職消失了。

李姐沒收到賣房的錢，自然也付不起 1 樓的首付。最終被 1 樓的房主***毀約，賠了 30 多萬違約金…

現(xiàn)實(shí)中，還有很多像李姐這樣遭遇的人。資金不足的情況下，最保險(xiǎn)的方法是?先賣后買：

先保證自己的舊房子能賣出去，簽了合同、收到首付款、完成房貸審批，然后再去買新房 ，否則很容易落得 “錢房?jī)煽铡薄?/p>

此外，中介的話不能完全相信，你認(rèn)為有問題的地方，一定要?把口頭承諾落實(shí)到合同上。

2、房子如何賣出高價(jià)？

置換房，不僅要和賣家討價(jià)還價(jià)，爭(zhēng)取更多的優(yōu)惠；還得和買家打心理戰(zhàn)，守住底價(jià)的同時(shí)，盡量賣出高價(jià)。

那么，自己的舊房子，怎樣才能賣更多錢呢？

① 打扮好看的賣相

這是一個(gè)看顏值的時(shí)代，美女通常會(huì)受到更好的待遇。

所以，房子就像待嫁的姑娘，要想高嫁，相親前就得好好裝扮。如果房子臟亂差，看房的人靠前眼就 pass 掉了。

賣房前，打掃干凈是基礎(chǔ)，其次還要花點(diǎn)心思去包裝。比如把墻漆重刷一遍，換一下燈和窗簾，房間就煥然一新了。

這些花幾千塊就能搞定，房子多賣幾萬不成問題，何樂而不為呢？

此外，帶家電家具通常是加分項(xiàng)，但如果家具太老破舊，那會(huì)減分，寧愿不要。

總之，想要房子多賣點(diǎn)錢，就得花點(diǎn)心思。如果買家一看房，就有一種立馬入住的沖動(dòng)，那你就贏了。

② 利用從眾心理

大家應(yīng)該都聽說過 “羊群效應(yīng)”，喜茶在剛開業(yè)的時(shí)候，雇人在門口排隊(duì)，刻意制造一種很熱鬧很搶手的氛圍。

其實(shí)，賣房也是同樣的道理。你可以將看房的人安排在同一時(shí)間，營(yíng)造出房子很搶手的氛圍。

電視劇《蝸居》的女主角海萍和老公去買房時(shí)，就遇到很多中介找的托兒。

另外，小區(qū)樓下這么多中介，記得把房源都掛上。讓更多人來看房，競(jìng)價(jià)者才會(huì)多，你才能找到出價(jià)最高的人。

③ 做好形象管理

有時(shí)候，細(xì)節(jié)決定成敗。沒經(jīng)驗(yàn)的人賣房，通常都會(huì)忽略這一點(diǎn)， 打造良好的個(gè)人形象。

回想一下你自己買房的時(shí)候，絕對(duì)不會(huì)找一個(gè)邋遢的銷售，因?yàn)槟銖男牡桌锞陀X得這人不靠譜。

越高端的樓盤，銷售的穿著打扮就越有氣質(zhì)。現(xiàn)在，你就是自己房子的銷售。

當(dāng)你出現(xiàn)在看房客面前，穿戴整潔、精神有氣質(zhì)，這樣才會(huì)給人留下一個(gè)好印象。別人也更樂意跟你溝通房子的細(xì)節(jié)。

④ 想一個(gè)高大上的賣房理由

為什么要賣房？這是多數(shù)看房客會(huì)問到的問題。

這時(shí)候，可以適當(dāng)美化一下理由?。例如家里小孩考上好的學(xué)校要過去陪讀，工作升職被調(diào)去別的城市等等。

暗示這套房子會(huì)帶來好運(yùn)，這是一個(gè)?加分項(xiàng)。但如果你說急需用錢之類的理由，那么對(duì)方勢(shì)必會(huì)狠狠砍價(jià)。

雖然這樣做不夠誠(chéng)實(shí)，但是這種 “white lie” 也不會(huì)損害對(duì)方的利益，屬于無傷大雅。

置換房的技巧就講到這里，能換房的都不是靠前次買房了，相對(duì)剛需來說，經(jīng)驗(yàn)也會(huì)更豐富一些。如果你有更好的經(jīng)驗(yàn)，也歡迎在底下留言分享 ：）

下面「 你好Club 」繼續(xù)為大家講解***房。

?

如果你問 2020 年最火的***品種是什么，那答案一定是股市。

特別是創(chuàng)業(yè)板指數(shù)，已經(jīng)從年初的 1800 點(diǎn)，漲到現(xiàn)在的 2800 點(diǎn)，升值 55%！

但正如我們?cè)凇妒职咽纸棠慊鸲ㄍ丁分姓f過，做***一定要有?逆向思維：

中國(guó)股市向來是 “牛短熊長(zhǎng)”，如果未來牛市結(jié)束，天量的資金又將奔向何方？房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)是一個(gè)機(jī)會(huì)？

雖然我們無法預(yù)測(cè)未來，但機(jī)會(huì)總是青睞有準(zhǔn)備的人。下面我們就來了解下：***房要怎么選，才能賺得更多？

1、***房怎么選城市？

有人說，***房地產(chǎn)等于***城市的股票，要想漲得快，先要選中基本面好的城市。

雖然很多城市都有限購(gòu)，但只要提前準(zhǔn)備，還是有變通方法的。比如我們有位同事，戶口在佛山，社保在深圳，兩個(gè)地方都有購(gòu)房資格……

那么，如何挑選一個(gè)適合***的城市呢？

關(guān)鍵 1：經(jīng)濟(jì)發(fā)展要好

房?jī)r(jià)的漲跌，底層邏輯還是?供給和需求。

要想一個(gè)城市的購(gòu)房需求旺盛，首先就要 經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，大家的收入高。畢竟，沒有購(gòu)買力的需求，只是美好的愿望而已。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，深圳的上市公司數(shù)量已經(jīng)超過 300 家，僅次于北京。像華為、騰訊、平安、招行等都是深圳的知名企業(yè)，他們的員工收入也比全國(guó)平均水平高出一大截。

目前，深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)全國(guó)靠前。毫不夸張地說，經(jīng)濟(jì)是房?jī)r(jià)上漲最重要的基本面。

當(dāng)然，也不是說所有人都要來深圳買房。大家可以參考每年的 “全國(guó)城市 GDP 排行榜”，一二線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)會(huì)更好。

關(guān)鍵 2：人口不斷增多

經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，決定大家有沒有錢買房，人口不斷流入，決定有錢買房的人多不多。兩者相輔相成，共同影響需求。

2019 年人口增長(zhǎng)前十的城市如下：

很明顯，這些城市都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的。

好的經(jīng)濟(jì)會(huì)不斷吸引年輕的出色的/卓越的/優(yōu)異的/杰出的的人才，這樣才有持續(xù)的購(gòu)買力。如果你要***房產(chǎn)，可以優(yōu)先考慮這種城市。

其他城市的人口流入情況，可以通過當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)查詢。

關(guān)鍵 3：土地供應(yīng)不足

要預(yù)估房?jī)r(jià)走勢(shì)，單看需求還不行，我們還要看供給：

一座城市的土地供應(yīng)，會(huì)逐漸演變成房屋供應(yīng)，當(dāng)土地供不應(yīng)求時(shí)，就會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

從 2015 到 2018 年，深圳常住人口增加了 200 多萬，在 2019 年更是成為人口流入第二多的城市。

而深圳的土地供應(yīng)卻很緊張，它的面積還不到上海和廣州的三分之一。地少人多，購(gòu)房需求量又大，最終導(dǎo)致供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)暴漲。

當(dāng)然話又說回來，房地產(chǎn)也不能只看供給和需求，因?yàn)樗⒉皇且粋€(gè)完全開放的市場(chǎng)。

目前，全國(guó)多個(gè)城市都有限購(gòu)，有時(shí)候你看中也不一定能買。建議你更多地參考上面的思路，在分析自己所在城市的時(shí)候，也可以用到。

授人以魚，不如授人以漁，這也是「 你好 Club 」 一直以來的理念。

2、***什么樣的房子漲價(jià)快？

***一定要學(xué)會(huì)換位思考，我們自己買房的時(shí)候，最看重的就是地段。其實(shí)買***房也是一樣，選對(duì)地段已經(jīng)成功了 50%。

那么，什么樣的地段最能升值？前面已經(jīng)分享過剛需房的地段挑選方法，這里再分享一個(gè)實(shí)操技巧：看控規(guī)圖。

所謂控規(guī)，就是***對(duì)城市的規(guī)劃，各個(gè)地塊打算用來干什么。這份文件一般在?當(dāng)?shù)貒?guó)土局的官網(wǎng)?就能找到。

例如下面這張圖：

我們可以看到，每個(gè)地塊的顏色都不一樣，對(duì)于***買房，主要看?黃色和紅***域?就可以了。

如果黃色集中，且周邊沒什么紅色，那么這是一個(gè)住宅區(qū)；如果紅色比較多，代表這一塊寫字樓多，商業(yè)發(fā)展得好，能提供大量的工作崗位。

大家都喜歡在公司附近租房和買房，那么這個(gè)地方的租金和房?jī)r(jià)，都會(huì)有一個(gè)很好的趨勢(shì)。

之前也有一位上海的讀者 @Sofia 跟我們分享，她家附近已經(jīng)不批居住用地了，新建的都是超高層甲級(jí)寫字樓，房子根本就不愁租，房?jī)r(jià)也在逐年上漲。

因此在選房時(shí)，商業(yè)用地的占比?也是一個(gè)重要的參考指標(biāo)。

不過，這個(gè)方法非?？简?yàn)***的規(guī)劃能力，也有一些城市的 CBD 喊了很多年都沒建起來。

因此，看控規(guī)選房也不是穩(wěn)賺不賠的。還是那句話，學(xué)習(xí)思路更重要。

3、***房要避開哪些坑？

每枚硬幣都有正反兩面，除了要知道哪些房子升值快，我們還要知道哪些房子最好不要碰。

避坑 1：沒有學(xué)區(qū)的老破舊

老破舊的房子，不但房齡大、日久失修、沒有電梯，而且沒有物業(yè)、衛(wèi)生環(huán)境差、人流也復(fù)雜。

這種房子雖然便宜，但是沒有什么***價(jià)值。除非是名校學(xué)區(qū)房，否則直接 Pass。

避坑 2：遠(yuǎn)郊盤

郊區(qū)的自然環(huán)境肯定比市中心好，但各種配套設(shè)施都不是很成熟，無論上班還是娛樂，都非常不方便。

除非后續(xù)會(huì)修地鐵，或者城市發(fā)展區(qū)域改變，要不然就盡量不要選，你自己不喜歡住，愿意接手的人也肯定少一些。

避坑 3：價(jià)格過分便宜的

如果一個(gè)區(qū)域已經(jīng)比較成熟，但區(qū)域內(nèi)有價(jià)格特別低的房子，一定要謹(jǐn)慎***。

因?yàn)橐环皱X一分貨，便宜肯定有便宜的原因。比如有些房子發(fā)生過命案，業(yè)主只好把房?jī)r(jià)壓得很低。

這種房子要么暴賺，要么爛在手里，普通人還是敬而遠(yuǎn)之吧。

4、***房的收益怎么算？

***房的收益分為兩部分，一個(gè)是租金，另一個(gè)是買賣差價(jià)。

租金回報(bào)率 = 月租金 × 12 / 總房?jī)r(jià)

比如說，你花 100 萬買了一套房子，每個(gè)月能收 3000 租金，那么租金回報(bào)率就是 3.6%。

具體的租金水平，你可以上各種中介 APP 看看，例如貝殼、安居客、蘑菇租房等等。

租金回報(bào)率不能孤立來看，因?yàn)橘Y金是有 “機(jī)會(huì)成本” 的，同樣的 100 萬，你可以用來買房，也可以買***產(chǎn)品。

如果***產(chǎn)品的收益比 3.6% 高，那買房就顯得不太劃算了，因?yàn)橘I賣房子的手續(xù)非常麻煩，而***產(chǎn)品相對(duì)省心很多。

當(dāng)然，大部分人***房子并不是為了收租金，大家更看重的是房子的升值。

總價(jià) 100 萬的房子，自己出 30 萬首付，貸款 70 萬，如果房?jī)r(jià)漲到 150 萬，相當(dāng)于我們用 30 萬賺了 50 萬，收益率 167%！

這只是一種粗略的算法，如果你想算得更精確，需要用到 IRR 工具。具體使用方法，可以關(guān)注我們的矩陣號(hào)「 深藍(lán)保 」，回復(fù)關(guān)鍵字 “IRR”。

在過去十年，不少人就是通過不斷地買房賣房，積累了巨額財(cái)富，實(shí)現(xiàn)了階級(jí)的躍遷。

未來十年，房地產(chǎn)***又將改變多少人的命運(yùn)？我們拭目以待。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總有一群 “神奇物種”，它們就是千金難買的?名校學(xué)位房。

即使房子老破舊，仍有不少家長(zhǎng)去瘋搶，為的就是給小孩上個(gè)牛逼點(diǎn)的學(xué)校，贏在起跑線上。

今天也和大家分享一些挑選要點(diǎn)：

1、學(xué)位房 VS 學(xué)區(qū)房，別傻傻分不清

不管是哪里的房，只要和名校掛上鉤，房子的價(jià)位立馬就會(huì)上一個(gè)臺(tái)階。

學(xué)區(qū)房和學(xué)位房聽上去差不多，但其實(shí)不是一回事：

簡(jiǎn)單來說，學(xué)位房的入學(xué)資格更加明確，價(jià)值自然也更高。

那么，學(xué)位房該怎么買？又有哪些需要避開的坑？

2、首要任務(wù)：選中心儀學(xué)校

古有孟母為子三遷，今有愿意為孩子的優(yōu)質(zhì)教育砸上數(shù)百萬的家長(zhǎng)。

北京一個(gè) 10m2 的「過道學(xué)位房」，根本不能住，就可以掛牌叫價(jià) 150 萬。

與其說買學(xué)位房，還不如說給小孩買一張上學(xué)的進(jìn)門卡。因此，學(xué)校牛不牛逼，排名靠不靠前，是你買學(xué)位房最核心的挑選要素。

教育局官方一般不會(huì)給學(xué)校排名，怕引起家長(zhǎng)學(xué)生的焦慮。但可以根據(jù)該區(qū)域各學(xué)校歷年的成績(jī)分?jǐn)?shù)線作出判斷。

像深圳民間一直有這種說法：讀深圳靠前高中，上全國(guó)一本高校。

只要你的孩子入讀這些高中，就意味著半只腳踏進(jìn)一本學(xué)校的大門。不過，名校旁邊的房?jī)r(jià)勢(shì)必高出好幾倍。

深圳羅湖區(qū)重點(diǎn)小學(xué)學(xué)位房，面積約 45 平米，房齡超 20 年，報(bào)價(jià) 400 多萬。而同樣的價(jià)格能在郊區(qū)買個(gè) 110 平米的大新房。

因此也有人說，現(xiàn)在的教育不是考學(xué)生能力，而是考家長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

3、買學(xué)位房，這 3 點(diǎn)要注意！

學(xué)位房被稱為 “最剛的剛需、最稀缺的資源”，一線城市的優(yōu)質(zhì)學(xué)位房動(dòng)輒幾百上千萬。

那么，購(gòu)買學(xué)位房需要注意什么？我們整理出以下 3 點(diǎn)，不知道可能會(huì)吃大虧。

① 提早入手準(zhǔn)備

三四月份是學(xué)位房最火爆的時(shí)候，房?jī)r(jià)通常被抬得最高。

因此，建議大家錯(cuò)開高峰期，提前幾個(gè)月就要做好入手準(zhǔn)備。

如果等到四月底才買，房子可能早被搶光，小孩也可能錯(cuò)過五月最早的那一批招生。

此外，有些學(xué)校對(duì)?買房時(shí)間?是有要求的。

總之，為了保證小孩順利上學(xué)，你越提前準(zhǔn)備越保險(xiǎn)。

② 學(xué)位是否被鎖定？

如果學(xué)位被原業(yè)主的孩子鎖定，你的孩子就無法在該學(xué)校上學(xué)。

根據(jù)學(xué)校和地區(qū)政策不同，有鎖定 3 年、 6 年的，也有鎖定 9 年的。

為了保險(xiǎn)起見，買學(xué)位房前，你需要到學(xué)校實(shí)地確認(rèn)，并查看原業(yè)主戶口是否已遷走，原業(yè)主小孩是否已經(jīng)畢業(yè)。

③ 面積是否買小了？

有些地區(qū)或?qū)W校，會(huì)再設(shè)置一道門檻：房子面積符合要求，小孩才能入學(xué)。

比如廣州越秀區(qū)出臺(tái)，房產(chǎn)證面積少于 30 平，無法享受劃分學(xué)位。

雖然有種嫌貧愛富的作風(fēng)，但重點(diǎn)學(xué)校人人都想擠進(jìn)去，名額供不應(yīng)求，也是無奈之舉。

4、兩大風(fēng)險(xiǎn)，不容忽視！

在過去，學(xué)位房往往被認(rèn)為是“風(fēng)險(xiǎn)低、增值空間大”的好產(chǎn)品。其實(shí)，它的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視：

風(fēng)險(xiǎn) 1：學(xué)位地段可能調(diào)整

一些公辦學(xué)校的招生范圍，每年都會(huì)或多或少進(jìn)行調(diào)整。這也意味著，家長(zhǎng)花大價(jià)錢買到手的名校學(xué)位房，有可能會(huì)打水漂。

像之前鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的深圳龍華網(wǎng)紅盤壹城中心，開盤時(shí)開發(fā)商承諾“買房送名校學(xué)位”，但后來學(xué)位名額超標(biāo)，壹城中心的小孩無法全部就讀，有的可能要被分流到其他學(xué)校。

類似的事件屢見不鮮，這也是購(gòu)房者需要注意的一點(diǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)2：學(xué)校排名下滑

買學(xué)位房就像***，最重要的是判斷趨勢(shì)。

有些學(xué)校是潛力股，過去不咋地，但越辦越牛。也有些學(xué)校就像地雷股，曾經(jīng)不可一世，如今黯淡無光。

如果不幸遇到學(xué)校排名下滑，不僅影響孩子的升學(xué)，而且房子日后轉(zhuǎn)賣也比較難。

因此買學(xué)位房前，可以實(shí)地走訪往屆學(xué)生和家長(zhǎng)，多方面打探一下學(xué)校的口碑。

名校對(duì)孩子成長(zhǎng)的作用是毋容置疑的，但萬一進(jìn)不了名校，也不意味著孩子接受不到良好的教育。

俞敏洪曾說：學(xué)校教育只占教育的 30%，剩下 60% 是家庭教育，10% 是社會(huì)教育。

由此可見，良好的家庭教育也不能忽視。是否能上名校，咱們盡力而為就好。

?

有人說，買房子跟找對(duì)象一樣，沒有百分百完美的。

你每設(shè)定一個(gè)要求，候選的房子就被篩掉一批。如果條條框框太多，就極難遇到稱心如意的。

所以也有人說，買房有時(shí)候也是一種妥協(xié)。

但無論如何，擁有一套屬于自己的房子，能讓人更有幸福感和安全感。希望今天分享的干貨，能真正幫到你們。