如今房屋租賃市場日漸活躍，個人將房產（住宅、公寓、商鋪、別墅等）出租時需要繳納哪些稅費，辦理流程、需要的資料有哪些，本文將為大家一一指導（涉及部分地方政策的，以陜西政策為例）。

一、具體涉稅情況

國家對于個人出租房產有不同程度的優惠政策，因此個人出租住房或非住房，月租金10萬以內或10萬以上，涉稅情況均不同，具體如下：

1.增值稅

個人出租房產收入首先看是否超過10萬元（含稅為105000元），如果超過，則全額納稅；如果不超過，則免征增值稅。

其次，看是出租住房還是非住房。個人出租住房按照5%的征收率，減按1.5%征收，即應繳納的增值稅=含稅租金/（1+5%）*1.5%；個人出租非住房，則按照5%的征收率繳納增值稅，即應繳納的增值稅=含稅租金/（1+5%）*5%。

月租金收入（不含稅）不超過10萬元的，免征增值稅

政策依據：財稅【2016】36號（征收率）、國家稅務總局公告2019年第4號（免征優惠）。

2.附加稅

附加稅的計稅依據為實際繳納的增值稅，因此附加稅的征收依然要看月租金是否超過10萬元（不含稅）。

如果月租金收入不超過10萬元，增值稅既已免征，則附加稅也隨之免征；

如果月租金超過了10萬元，則現行的優惠政策是按其實際的稅率，減半征收。

政策依據：財稅【2016】12號（免征優惠）、財稅【2016】12號（減半征收優惠）。

3.個人所得稅

對于個人出租房屋的個人所得稅如何計算，有兩個標準要考慮，首先是房產類型，是住宅還是非住宅；其次看收入，按三個檔劃分。具體如下：

第一標準：房產類型

個人出租住宅的租金收入適用10%的稅率，個人出租非住宅的租金收入適用20%的稅率。

第二標準：收入

①收入租金收入800元以下免征個人所得稅；

②收入800-4000元之間，按照（不含稅收入-實際繳納的稅費-實際發生的修繕費用-800標準費用）*10%（或20%）計算繳納個人所得稅。

③收入4000元以上，按照（不含稅收入-實際繳納的稅費-實際發生的修繕費用-不含稅收入*20%）*10%（或20%）計算繳納個人所得稅。

特別說明：

① 計算個稅時可扣除的修繕費用以實際發生為準，憑合規票據每次最高可扣除800元，一次扣減不完的，可以下次扣除，至扣完為止；沒有實際發生的，不予扣除。

②計算個稅時可扣除的實際繳納的稅費不包括增值稅；

③有關財產租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除順序（國稅函〔2002〕146號）為：

（一）財產租賃過程中繳納的稅費；

（二）向出租方支付的租金；

（三）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；

（四）稅法規定的費用扣除標準。

4.房產稅

個人出租房產的房產稅如何繳納，需要區分是出租住宅用房還是非住宅用房。

個人出租住宅用房，房產稅按照月不含稅租金收入的4%，減半征收，即實際征收率是2%；

個人出租非住宅用房，房產稅按照月不含稅租金收入的12%，減半征收，即實際征收率是6%。

房產稅的征收方式是按年征收，分期繳納，一般分兩期，也就是半年繳納一次。

減半征收政策依據：財稅〔2019〕13號。

5.土地使用稅

個人出租房產的土地使用稅如何繳納，依然只看是出租住宅用房還是非住宅用房。

個人出租住宅用房，免征土地使用稅；

個人出租非住宅用房，現行有效的國家政策中無特殊優惠政策，但實務中多數地方稅務部門對于個人出租非住宅用房也未實際征收土地使用稅。因此，對于個人出租非住宅用房，建議參照當地政策，以當地稅務主管局最終執行結果為準。

個人出租住宅用房的免征優惠政策依據：財稅〔2008〕24號。

6.印花稅

個人出租房產的印花稅如何繳納，要看是出租住房還是出租非住房。

如出租住房，則免征印花稅；

如出租非住房，則按照0.1%的征收率，減半征收，也就是實際征收率為0.05%。

政策依據：財稅〔2008〕24號（免征優惠）、財稅〔2019〕13號（減半征收優惠）。

7.水利基金

對于水利基金的征收，無論是住宅還是非住宅，費率是一樣的，但要看租金收入是否超過10萬元（不含稅）。

如租金收入不超過10萬元，則免征水利基金；

如果租金收入超過10萬元，則要以當地政府的具體規定為準。以陜西為例，水利基金的費率自2019年1月1日至2020年12月31日，原費率為0.06%的調整為0.05%，原費率為0.04%的調整為0.03%。

為了更直觀的反映個人出租房屋的涉稅情況，下面以列表形式進行匯總展示。此外由于個人出租房屋，月租金（不含稅）10萬元以上和10萬元以下的情況，涉稅差異較大，因此在列表中分別列示。

特別說明：

1.綜合稅率測算時，由于修繕費不是必須可發生的費用，因此未計入。

2.上述計算方法為按照政策依據計算的結果，實務中以各地方稅局部門規定的計算方法為準。

二、發票開具

個人出租房屋，應客戶要求，需要提供發票的，應當至不動產所在地稅的主管稅務部門代開增值稅發票。發票大類為“經營租賃”，如果符合免征增值稅的情況，稅率欄打印“免稅”字樣，稅額欄為“***”。

如客戶需要取得增值稅專用發票進行抵扣的，可申請代開增值稅專用發票。需要注意的是，客戶為個人的，不得向其開具增值稅專用發票。

三、所需提供的資料

1.開票人身份證原件、復印件，房東身份證復印件。

2.若個人出租住房屬于可享受優惠稅率的，需要提供房屋產權證明（或購房合同）的原件及復印件。

3.開票信息證明，格式如下（僅供參考，具體以辦稅主管局要求為準）：

四、繳稅方式

繳稅方式是個人銀聯卡繳稅，可以是儲蓄卡也可以是信用卡。

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